Regels voor berekening van jaarlijks kostenpercentage woonkrediet

Vanaf 1 april 2017 zijn kredietgevers verplicht om ook bij hypothecaire kredieten een jaarlijks kostenpercentage aan (JKP) te geven. Een gevolg van de Hervormingswet Hypothecaire Kredieten van 22 april 2016 tot omzetting van de Europese Woonkredietrichtlijn uit 2014. De berekeningsregels voor dit JKP staan nu op punt.

Hervorming hypothecaire kredieten

De wetgeving 'hypothecair krediet' en 'consumentenkrediet' werd recent grondig gewijzigd. Door de Hervormingswet van 22 april 2016 werd de Europese Woonkredietrichtlijn (2014/17/EU) omgezet in nationaal recht. Die legt vanaf december 2016 een aantal bijkomende voorwaarden op aan kredietgevers en -bemiddelaars. In eerste instantie om consumenten beter te beschermen, maar ook om meer transparantie en duidelijkheid te creëren in overeenkomsten. Kredietverstrekkers - en bemiddelaars zijn bijvoorbeeld verplicht om consumenten vóór het afsluiten van een overeenkomst via een ESIS of 'European Standardised Information Sheet' uitgebreid te informeren over de risico's. Verder werd de wetgeving hypothecair krediet uitgebreid tot kredieten met hypothecaire zekerheid met roerende bestemming, geldt een grotere transparantie over het beloningsbeleid, werd een adviesverplichting ingevoerd voor kredietbemiddelaars, enz.

Andere grote nieuwigheid is de invoering van een jaarlijks kostenpercentage of JKP voor woonkredieten. Dat is een percentage dat de totale kost van het krediet aangeeft. Zo komen consumenten niet voor verrassingen te staan en kunnen ze makkelijker offertes vergelijken. Het JKP wordt ingevuld naar analogie met de regelgeving voor het consumentenkrediet waar het JKP al langer bestaat. Het KB van 4 augustus 1992 op het Consumentenkrediet wordt daarom aangepast. Voor de duidelijkheid heeft de regering evenwel gekozen om de nieuwe regels niet in te passen in het oude KB maar om een volledig nieuw KB op te maken. Dit KB van 14 september 2016 treedt in werking op 1 april 2017, met overgangsbepalingen.

JKP

Kredietgevers zijn dus voortaan verplicht om een jaarlijks kostenpercentage te vermelden voor hypothecaire kredieten. Het JKP geeft een overzicht van de totale kosten van het krediet voor de consument, uitgedrukt in een percentage op jaarbasis van het totale kredietbedrag. Eventueel vermeerderd met de kosten voor het openen en aanhouden van een specifieke rekening en voor het gebruik van een betaalmiddel voor zowel transacties als kredietopnemingen op die rekening.

De totale kosten van het krediet zijn alle kosten die de consument moet betalen in verband met de kredietovereenkomst met inbegrip van de rente, de commissielonen, de kosten voor de waardebepaling van het onroerend goed (indien die waardebepaling noodzakelijk is voor het bekomen van het krediet) belastingen en vergoedingen van welke aard ook. Het JKP omvat ook de kosten in verband met de nevendiensten. De notariskosten en de registratiekosten voor de eigendomsoverdracht van het onroerend goed vallen buiten de berekening van het JKP. Net als de kosten die de consument moet betalen ingeval van niet-nakoming van zijn verplichtingen.

Het JKP stelt consumenten in staat om relatief eenvoudig verschillende aanbiedingen te vergelijken. Het is daarom essentieel dat alle kredietgevers het percentage op dezelfde manier berekenen. Het KB van 14 september 2016 bevat daarom een basisformule met strikte toepassingen.

In die formule wordt uitgegaan van de hypothese dat de kredietovereenkomst geldt voor de overeengekomen tijdsduur en alle verplichtingen door de consument worden nageleefd. Verder wordt uitgegaan van een reeks veronderstellingen. Zo kunnen bijvoorbeeld bepaalde factoren, zoals de debetrentevoet of andere kosten, tijdens de duur van de kredietovereenkomst variëren, al kunnen deze bij de berekening van het JKP nog niet gekwantificeerd worden. Daarom wordt ervan uitgegaan dat de debetrentevoet en de kosten vast blijven ten opzichte van het oorspronkelijke niveau en tot de afloop van de kredietovereenkomst. De verplichte brandverzekering moet opgenomen worden in het JKP behalve wanneer het gaat om de verzekering van de gemeenschappelijke delen bij de aankoop van appartementen of huizen in mede-eigendom en waarvoor een verplichting tot het afsluiten van een brandverzekering steeds zou gelden ongeacht of het onroerend goed contact of met behulp van een hypothecair krediet werd aangekocht.

Update en rekenvoorbeelden

Naast de regels voor berekening van het JKP voor woonkrediet zorgt het KB van 14 september 2016 voor een aantal verduidelijkingen in de bewoordingen van sommige veronderstellingen over consumentenkrediet en een update van de bestaande rekenvoorbeelden. Wat betreft het hypothecair krediet werden er ook nieuwe rekenvoorbeelden toegevoegd waarbij vooral werd rekening gehouden met de kosten verbinden aan het vestigen van een hypothecaire zekerheid.

Referte-indexen

De regering maakt verder van de gelegenheid gebruik om het huidige KB van 11 januari 1993 tot vaststelling van de referte-indexen voor de veranderlijke rentevoeten over hypothecaire kredieten te verwerken in de nieuwe regelgeving. De terminologie werd geactualiseerd, maar aan de inhoud werd nauwelijks geraakt.

1 april 2017

Het KB van 14 september 2016 treedt in werking op 1 april 2017. Al gelden er een aantal overgangsbepalingen. Het besluit is bijvoorbeeld van toepassing op alle lopende consumenten-kredietovereenkomsten. De bepalingen met betrekking tot de referte-indexen zijn ook van toepassing op alle lopende hypothecaire kredieten en alle lopende hypothecaire kredieten met roerende bestemming.

Daarnaast gelden de bepalingen die de vermelding en de berekening van het JKP betreffen voor de nieuwe hypothecaire kredietovereenkomsten, de hiermee verbonden ESIS en de kredietaanbiedingen binnen de perken en de periodes vermeld in artikel 41§1 de wet van 22 april 2016, en uiterlijk vanaf 1 april 2017. Artikel 41§1 stelt dat de wet van 22 april 2016 van toepassing is op de kredietovereenkomsten waarvan het krediet bij de kredietgever werd aangevraagd vanaf 1 december 2016 aan de hand van de formulieren bedoeld in artikel VII.126, § 2, van het Wetboek van economisch recht en op de kredietovereenkomsten gesloten vanaf 1 maart 2017 indien het krediet werd aangevraagd voor 1 december 2016. In dat laatste geval kunnen deze kredietovereenkomsten slechts rechtsgeldig gesloten worden nadat de consument eerst passende inlichtingen, een ESIS en zo nodig een kredietaanbod in de zin van deze wet en binnen de door haar gestelde termijnen heeft ontvangen.

Bron: Koninklijk besluit van 14 september 2016 betreffende de kosten, de percentages, de duur en de terugbetalingsmodaliteiten van kredietovereenkomsten onderworpen aan boek VII van het Wetboek van economisch recht en de vaststelling van referte-indexen voor de veranderlijke rentevoeten inzake hypothecaire kredieten en de hiermee gelijkgestelde consumentenkredieten, BS 21 oktober 2016.